주식 투자 정보(Information)

모기지 다운페이 5% vs 20% 어떤 게 더 이득일까?

큰일할남자 2022. 8. 27. 13:24
반응형

   캐나다 공인 모기지 전문가 협회(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)의 설문 보고서에 의하면, 2015년 집을 구매한 620,000명 중 45%가 첫 집을 장만하는 사람(First home buyer)이었고 나이대는 25~34세가 가장 많았다고 합니다. 또한, 집을 구매한 620,000명 중 절반이 넘는  62%가 다운페이를 20% 미만으로 했습니다.

 

   캐나다에서는 다운페이를 모기지 금액의 20%보다 낮게 할 때, 돈을 빌려주는 기관의 안전 보장을 위해 대출을 받는 사람이 반드시 모기지 보험을 들어야 하도록 법이 제정되어 있습니다. 모기지를 받기 위해 필요한 최소 다운페이 금액은 5%이며,모기지 보험금은 다운페이 금액이 5~10% 일 때 4%, 10~15% 일 때 3.1% 그리고 15~20%일 때 2.8%로, 5% 간격으로 줄어듭니다.

 

   모기지 보험은 모기지 이자 외에 추가로 지출되는 금액이므로 많은 사람들이 불필요한 추가 지출을 막기 위해 다운페이를 20% 이상 하는 것을 희망하고 있지만, 사회 초년생 뿐만 아니라 근무 경력이 제법 있는 사람들에게도 20%의 다운페이를 마련하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.

 

모기지 다운페이 5% vs 20% 어떤게 더 이득일까?

   모기지 이자는 복리로 계산되지만, 이와 다르게 모기지 보험은 모기지 총액에서 단리로 정해진 이자를 모기지 기간 동안 나누어 내면 됩니다. 예를 들어 $400,000를 빌리며 10%를 다운페이로 냈다면, 이로 인해 발생하는 모기지 보험의 총액은 $400,000 x 0.031 = $12,400이 됩니다. 만약 다운페이를 20% 한다면 10% 때 와 비교해 $40,000를 더 내야 하지만, 모기지 원금은 줄어들고 이에 따른 모기지 이자도 줄어들며 모기지 보험료인 $12,400을 내지 않아도 됩니다. 그런데, 과연 모기지 다운페이를 20% 이상해서 모기지 보험을 들지 않는 게 정말 이득인 걸까요?

 

   주식 투자를 하고 있거나 관심이 많은 사람이라면, 저 $40,000라는 매력적인 목돈을 1회성 단리 이자(모기지 보험)를 막기 위해 다운페이로 써버리기엔 너무 아깝다는 생각이 들 거라고 생각합니다. 물론 다운페이를 더한 만큼 모기지 원금이 줄어들어 이자가 줄어드는 혜택도 있겠지만, 이자가 줄어들어 얻는 이익과 주식에 투자해 얻는 이익을 비교해보면 어떤 결과가 나올까요?

 

   이전 글 "집 사기 vs 주식 투자하며 렌트하기 무엇이 더 이득일까?"에 이어 또 다른 흥미로운 주제로 계산을 시작해봅니다. 먼저 계산을 시작하기 전 가정을 세워보도록 하겠습니다.

 

- 모기지 총액은 $400,000이고, 모기지 이율은 4%(Uninsured)로 잡았습니다.

- 모기지 보험을 가입하면(Insured) 돈을 빌려주는 기관에서는 위험 요소(파산 가능성)가 제거되었으므로 나름 안전한 대출자라고 판단하여 모기지 이율을 0.25~0.5% 정도 할인해주는 경우가 있습니다. 이번 계산에서는 다운페이를 20% 미만 했을 경우, 모기지 지율을 0.25% 할인받았다는 가정하에 3.75%로 계산했습니다.

- 20% 다운페이 했을 경우 $80,000을 지출하게 되므로, 15%는 $20,000, 10%는 $40,000 그리고 5%는 $60,000의 투자 초기 자본이 생기게 됩니다.

- 20% 다운페이 했을 경우 매월 내야 하는 금액은 $1,683.26입니다. 15%는 $1,791.49, 10%는 $1,902.40 그리고 5%는 $2,025.62입니다. 매월 5% 다운페이 했을 때와 비교해 차액만큼 주식에 투자하도록 하겠습니다.

- 모든 배당금에는 15%의 세금을 부과했으며, 배당금은 재투자했습니다.

- 항목별 설명은 다음과 같습니다.

   다운페이 / 초기 투자 자금 / 대출 원금 / 이자 / 모기지 보험 비용 / 한 달 모기지

   5% / $60,000 / $380,000 / $212,486 / $15,200 / $2,025.62

   10% / $40,000 / $360,000 / $199,560 / $11,160 / $1,902.40 
   15% / $20,000 / $340,000 / $187,925 / $9,520 / $1,791.49 
   20% / $0------- / $320,000 / $184,979 / $0------ $1,683.26 

 

이제부터 다양한 상황을 대입해보며 모기지 다운페이 5%가 이득인지 20%가 이득인지 비교해보도록 하겠습니다.

- 항목별 설명은 다음과 같습니다.

   다운페이 비율 / 5년 후 가치 / 15년 후 가치 / 25년 후 가치

 

배당금 3%, 매년 배당금 증가 3%, 매년 주가 상승 3% | 다운페이가 적을수록 이득

5% 75,845 / 136,263 / 244,716
10% 57,035 / 121,989 / 238,643

15% 37,578 / 104,604 / 225,022
20% 17,981 / 86,542 / 209,718

배당금 6%, 매년 배당금 증가 6%, 매년 주가 상승 6% | 다운페이가 적을수록 이득

5% 94,871 / 290,876 / 858,600
10% 70,328 / 243,357 / 749,011
15% 45,078 / 190,008 / 614,047
20% 19,675 / 134,336 / 474,814

배당금 0.1%, 매년 배당금 증가 0.1%, 매년 주가 상승 0.1% | 15년 이후부터 다운페이가 많을수록 이득

5% 60,481 / 61,702 / 62,947
10% 46,253 / 62,107 / 78,281
15% 31,432 / 60,416 / 89,986
20% 16,482 / 58,270 / 100,901

배당금 1.5%, 매년 배당금 증가 1.5%, 매년 주가 상승 1.5% | 18년 이후부터 다운페이가 많을수록 이득

5% 67,552 / 90,859 / 122,208
10% 51,222 / 85,852 / 132,430
15% 34,273 / 78,319 / 137,561
20% 17,189 / 70,236 / 141,585

 

배당금 5%, 매년 배당금 증가 3%, 매년 주가 상승 0.1% | 다운페이가 적을수록 이득

5% 74,117 / 139,814 / 304,031
10% 55,837 / 126,103 / 296,948
15% 36,914 / 108,912 / 280,514
20% 17,853 / 90,672 / 261,440

배당금 9%, 매년 배당금 증가 0.1%, 매년 주가 상승 0.1% | 다운페이가 적을수록 이득


5% 85,818 / 199,616 / 445,572
10% 64,116 / 173,984 / 411,604
15% 41,583 / 142,910 / 363,735
20% 18,901 / 109,431 / 310,200

 

배당금 0.1%, 매년 배당금 증가 0.1%, 매년 주가 상승 3% | 다운페이가 적을수록 이득(20년 이후부터는 많을수록)

 

5% 67,782 / 91,792 / 124,072
10% 51,382 / 86,593 / 134,039
15% 34,364 / 78,857 / 138,879
20% 17,211 / 70,568 / 142,603

 

배당금 0.1%, 매년 배당금 증가 0.1%, 매년 주가 상승 5% | 다운페이가 적을수록 이득(25년 이후부터는 많을수록)

5% 73,189 / 119,984 / 196,219 / 320,408
10% 55,174 / 109,103 / 197,056 / 340,393
15% 36,522 / 95,313 / 191,274 / 347,712
20% 17,731 / 80,890 / 184,053 / 352,273

배당금 0.1%, 매년 배당금 증가 0.1%, 매년 주가 상승 9% | 다운페이가 적을수록 이득

5% 84,970 / 202,078 / 479,330
10% 63,416 / 173,331 / 433,626
15% 41,187 / 140,726 / 376,525
20% 18,810 / 107,282 / 316,945

"모기지 다운페이 5% vs 20% 어떤 게 더 이득일까?"를 마치며

   위 계산을 토대로 결론을 내려본다면, 배당금을 1.5% 이상 주고 있고 매년 배당금과 주가가 1.5% 이상 상승할 것으로 예상되는 주식에 투자한다면 다운페이를 적게 할수록 25년 후 투자로 인해 얻게 되는 수익이 커집니다. 또한, 배당률이 높은 주식에 투자할 수록 다운페이를 적게 할 경우 얻게되는 이득이 커지며, 배당금이 없는 성장주에 투자할 경우에는 매년 5% 이상 수익이 날 경우 다운페이를 적게 하는 것이 더 이득입니다.

 

   이 계산은 모기지 이율이 4% 일 때를 기준으로 계산한 것으로 모기지 이율이 더 올라간다면, 상황에 따라 다운페이를 늘리는 게 더 이득일 수 있습니다. 아래 계산을 참고하면, 집 구매 후 25년 이상 거주한다는 가정하에 모기지 이율이 5%를 넘어가는 시점부터는 다운페이를 20% 이상해서 모기지 보험을 내지 않는 것이 이득이고 집 구매후 15년정도 거주하고 집을 판매할 생각이라면, 모기지 이율이 8%를 넘어가는 시점부터는 다운페이를 20%이상 해서 모기지 보험을 내지 않는 것이 이득입니다.

 

- 모든 가정은 위와 동일하고, 배당금 3%, 매년 배당금 증가 3%, 매년 주가 상승 3%을 기준으로 계산했습니다.

- 항목별 설명은 다음과 같습니다.

  다운페이 비율 / 5년 후 가치 / 15년 후 가치 / 25년 후 가치 / 모기지 이율

 

5% 75,845 / 136,263 / 244,716
20% 17,981 / 86,542 / 209,718 4%
20% 20,034 / 96,421 / 233,649 5%
20% 22,201 / 106,853 / 258,791 6%
20% 24,474 / 117,793 / 285,030 7%
20% 26,845 / 129,204 / 312,276 8%
20% 29,305 / 141,044 / 340,433 9%

 

   주식 투자에 정해진 정답은 없고 미래는 그 어느 누구도 예측할 수 없습니다. 그럼에도 이런 글을 작성하게 된 이유는 막연히 이럴 것이다 하고 추측하는 것과 실제 상황별로 어떤 결과가 나오는지 아는 것의 차이는 아주 크기 때문입니다. 돈은 버는 것도 중요하지만, 어떻게 쓰느냐가 더 중요합니다. 투자의 가치를 이해한다면 지금 눈앞에 있는 $10가 그저 $10로만 보이진 않을 것이며, 한 달에 $50 더 쓰는 거쯤이야라는 말을 쉽게 내뱉지 못하게 됩니다. 이 글을 읽으시는 구독자 분들은 상황에 맞는 현명한 판단을 하셔서 성공적인 투자 생활을 이어나가실 수 있기 바랍니다. 또한, 이 글과 관련해 궁금한 점이나 의견이 있으시다면, 댓글로 남겨주시길 부탁드립니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

고지 안내

   "모기지 다운페이 5% vs 20% 어떤 게 더 이득일까?"는 2022년 8월 26일 작성된 글이며, 투자 전문가가 아닌 '큰일 할 남자'의 개인적인 의견을 바탕으로 작성되었습니다. 글을 발행하기 전 두 번, 세 번 확인하겠으나 글에 포함된 투자 정보가 사실과 다를 수 있으므로 그대로 활용하지 마시고 직접 한번 더 사실 확인을 하시길 바랍니다. 또한 본 글을 참고하여 투자한 뒤 발생하는 모든 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다. 감사합니다.

 

※ 큰일 할 남자 블로그 포스팅 공유 안내

    본 포스팅에 관한 모든 권리는 '큰일 할 남자'에 있습니다. 게시글 공유는 '큰일 할 남자' 블로그에서 공유되었다는 사실을 밝히고 이 글로 연결되는 URL을 함께 첨부할 경우에만 허락하며 공유된 글은 본문의 30%가 넘지 않는 선에서만 허용합니다. 문의 사항은 댓글이나 방명록을 통해 작성해주시길 부탁드립니다. 감사합니다.

반응형