주식 투자 정보(Information)

집 사기 vs 주식 투자하며 렌트하기 무엇이 더 이득일까?

큰일할남자 2022. 8. 20. 13:53
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   살면서 한 번쯤은 꿈꿔보았을 내 집 마련! 금전적 여유가 있다면 이런저런 고민을 할 필요가 없겠지만, 일반적인 삶을 살아가는 사람들에게는 조금이라도 유리한 선택을 하기 위해 고려해야 할 변수가 한두 가지가 아닙니다. 많은 분들이 집을 사기 위해 다운페이를 모으는 목적으로 주식투자를 하고 있을 텐데, 이번 글에서는 집 사기와 주식 투자를 하며 렌트하는 것 중 어떤 것이 더 이득인지, 그리고 여러 가지 변수를 대입해보면서 상황에 따라 어떤 선택을 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

   렌트비와 집값은 제가 지내고 있는 캘거리를 기준으로 작성했으며, 렌트는 3베드룸 타운하우스 기준으로, 하우스는 50만 불을 기준으로 계산했습니다. 집 보험은 캘거리 평균값을 대입했고, 하우스 텍스와 메인터넌스 비용은 집값의 1%로 설정했습니다. 또한, 집값 상승에 따른 텍스 및 메인터넌스 비용 상승은 렌트비 상승과 상쇄시켜 계산에 포함하지 않았습니다.

 

가장 먼저 매월 순수 사라지는 금액에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

렌트할 때

 

Rent : $1,900

Utility : $300
Internet : $70
Insurance : $160

Monthly : $2,430

 

집 살 때


Utility : $300

Internet : $70

Insurance : $160
Maintenance Fee : $417 / 1%
Tax : $417 / 1%

Mortgage Interest : $769

 

Monthly : $2,133($2,341)

* $500,000 집을 살경우, 20% 다운페이를 한다면 4% 이율로 모기지 원금은 $400,000, 이자는 $230,896가 발생합니다.

 

   렌트를 할 때는 매월 $2,430가 사라지는 돈이고 집을 사면 매월 $2,133이 사라지는 돈입니다. 만약 다운페이를 20% 미만 했다면, 모기지 보험을 들어야 하므로 매월 $2,341가 사라지는 돈입니다.

 

   렌트를 한다면, $2,430이 실제로 매월 나가는 돈이지만, 을 산다면 모기지 이율 4%를 기준으로 매월 $3,466가 실제로 나가는 돈입니다.

 

매월 사라지는 돈

렌트 : $2,430 / 집 : $2,133

 

   집을 살 때 20%를 다운페이 했다는 기준으로 계산을 이어가도록 하겠습니다. 이 경우, 렌트를 하면 다운 페이로 사용될 $100,000(집값의 20%)을 투자할 수 있습니다. 간단히 매년 이 돈을 연 4% 이자를 주는 뮤추얼 펀드에 투자했다고 가정해보겠습니다. 세금이 15%라는 가정하에 25년이 지난 시점에서 이자는 $84,600가 발생하고 이에 원금을 더하면 총금액은 $184,600가 됩니다. 이 금액을 25년과 12개월로 나누면, 매월 $615(184,600÷25÷12=615)의 소득이 발생한다고 가정할 수 있습니다. 이제 렌트를 할 경우 매월 조정 부담액은 $2,430 - $615 = $1,815가 되었습니다.

 

   렌트를 할경우 25년 동안 낸 렌트비는 사라지지만, 집을 살 경우에는 집이라는 자산이 생깁니다. 우선 집값이 오르지 않았다는 가정하에 계산을 해보면 $500,000÷25÷12=$1,666입니다. 즉, 집을 살 경우 매월 조정 부담액은 $2,133 - $1,666 = $467가 되었습니다.

 

다운페이 할 금액을 투자했을 경우와 25년 후 집을 소유하게 되었을 때 가치를 환산한 조정 금액

렌트 : $1,815 / 집 : $467

 

   이제 한걸음 더 나아가 주식투자와 집값 상승을 고려해보도록 하겠습니다. 계산을 시작할 당시 집을 사게 된다면, 모기지를 포함해 매월 실제로 부담해야 할 금액은 $3,466라고 했습니다. 매월 $3,466를 절댓값으로 지출한다고 가정하면, 렌트를 할 경우 $3,466에서 매월 순수 지출액인 $2,430을 뺀 $1,036가 남는 금액입니다. 이 금액을 뮤추얼 펀드와 배당주에 투자한다고 가정해보면 다음과 같은 수익률과 한 달 조정 부담액이 나옵니다.

 

$310,800 투자 하지 않을 경우 ($1,815 - $310,800 ÷ 25 ÷ 12 = $779)

 

$541,429 년3% 뮤추얼 펀드에 투자한 경우 ($10)

$585,005 년4% 뮤추얼 펀드에 투자한 경우 (-$135)

$628,581 년5% 뮤추얼 펀드에 투자한 경우 (-$280)

*세금 15%

 

$822,673 연 3% 배당주에 투자한 경우 (-$972)

$1,014,910연 4% 배당주에 투자한 경우 (-$1,568)

$1,259,197 연 5% 배당주에 투자한 경우 (-$2,382)

*매년 배당금 3%와 주가 3%가 증가한다는 가정. 배당금은 재투자. 세금 15%

 

$1,276,512 연 3% 배당주에 투자한 경우 (-$2,440)

$1,586,396 연 4% 배당주에 투자한 경우 (-$3,472)

$1,980,552 연 5% 배당주에 투자한 경우 (-$4,786)

*매년 배당금 3%와 주가 6%가 증가한다는 가정. 배당금은 재투자. 세금 15%

 

   이제 집을 샀을 경우 집값 변화에 따른 자산과 한 달 조정 부담액 변화에 대해 계산해보도록 하겠습니다. 집의 원래 가격인 $500,000은 이미 위 계산에 반영했으므로 이번 조정 부담액에는 오른 만큼만 계산에 포함했습니다.

 

$750,000 집값이 50% 상승한 경우 ($446 - $250,000 ÷ 25 ÷ 12 = -$387)

$875,000 집값이 75% 상승한 경우 (-$804)

$1,000,000 집값이 100% 상승한 경우 (-$1,220)

$1,125,000 집값이 125% 상승한 경우 (-$1,637)

$1,250,000 집값이 150% 상승한 경우 (-$2,054)

$1,370,000 집값이 175% 상승한 경우 (-$2,454)

$1,500,000 집값이 200% 상승한 경우 (-$2,887)

 

   위 수치를 두고 비교해보았을 때, 집값이나 렌트비가 크게 오르지 않는 이상, 집을 사는 것보다는 렌트를 하며 주식에 투자하는 것이 더 이득이라는 결론이 나왔습니다. 주식 투자 시 최대한 주가 변동이 적고 안정적이라 평가받는 배당주에만 투자한다는 가정을 세워 위 계산에서는 배당금 증가율과 투자 수익률을 지난 5년 캐나다 주식 시장 전체의 평균 수치보다 낮게 책정했지만, 더 많은 수익을 위해 포트폴리오에 성장주도 포함시킨다면 집값 상승률과 비교할 수 없을 정도로 더 높은 수익을 얻을 수 있을 것으로 보입니다.

 

   투자 수익은 잠시 접어두고 투자금에 대한 안정성만 따져보면, 앞서 "안정적인" 배당주에 투자한다고 언급했지만, 그래도 주식은 주식이므로 변동성만 두고 비교해보면 주식의 가격 증감폭이 집보다 훨씬 큽니다. 대표적인 예로 코로나가 유행하기 시작할 때 즈음 전 세계 주식시장은 급하락했습니다. 만약 이 시기가 돈이 필요한 시기였다면 주가 하락으로 인해 아주 큰 손실을 얻게 되었을 겁니다. 뿐만 아니라 투자하던 회사에서 배당금 지급을 중단하거나 줄일 수도 있으며 상황에 따라 포트폴리오의 투자종목을 수정해야 하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 만약 주식투자에 익숙하지 않고 안정적인 투자를 선호하는 경향이라면, 이런 상황들이 큰 부담이 되어 오히려 집을 사는 것이 더 나은 결정이 될 수도 있습니다.

 

"집 사기 vs 주식 투자하며 렌트하기 무엇이 더 이득일까?"를 마치며

   이 글에서는 주거지에 대한 만족감등의 감정은 고려하지 않고 오로지 비용에만 초점을 맞췄습니다. 또한, 계산을 위해 사용한 여러 수치들은 평균값을 사용한 것으로 실제로 살다 보면 투자한 종목이나 집의 위치, 캐나다 경제 상황 등에 따라 오차가 크게 발생할 수 있습니다. 그럼에도 이 글을 작성하게 된 이유는 집을 사는 것과 렌트를 하며 주식에 투자하는 것 중 어느 것이 더 이득일지에 대한 대략적인 아이디어를 얻기 위해서입니다. 전문가가 아니다 보니 계산을 하는 과정에서 빠뜨린 부분이나 현실과 동떨어진 수치가 대입되었을 수도 있음을 참고해주시기 바라며, 잘못된 정보가 있다면, 댓글 부탁드립니다. 감사합니다.

 

고지 안내

   "집 사기 vs 주식 투자하며 렌트하기 무엇이 더 이득일까?"는 2022년 8월 19일 작성된 글이며, 투자 전문가가 아닌 '큰일 할 남자'의 개인적인 의견을 바탕으로 작성되었습니다. 글을 발행하기 전 두 번, 세 번 확인하겠으나 글에 포함된 투자 정보가 사실과 다를 수 있으므로 그대로 활용하지 마시고 직접 한번 더 사실 확인을 하시길 바랍니다. 또한 본 글을 참고하여 투자한 뒤 발생하는 모든 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다. 감사합니다.

 

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