종목 이야기(Stocks)

TNT.UN (True North Commercial) 주식 분석

큰일할남자 2022. 3. 12. 08:36
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   제가 캐나다에서 주식 거래를 하면서 가장 오랫동안 들고 있으면서 여전히 비중도 높은 종목은 TNT와 ENB(Enbridge)입니다. ENB(엔브리지)는 캐나다의 대표적인 오일/가스 주식으로 손쉽게 정보를 얻을 수 있으므로 이번 글에서는 비교적 덜 알려진 TNT에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

TNT.UN (True North Commercial) 주식 분석

종목소개

   True North Commercial Real Investment Trust(이하 TNT)는 캐나다 토론토에 본사를 둔 부동산 투자회사(REITs)로 2012년 설립되었습니다. 부동산 포트폴리오는 주로 도시내 사무실에 초점이 맞추어져 있으며, 캐나다 전역에 46개의 부동산을 소유하고 있습니다. TNT의 총자산(Total Assets)은 $1.4B으로 다른 REITs(리츠)에 비하면 소규모 투자회사에 속합니다.

 

 

   부동산 투자 회사의 주식(이하 REITs)을 선택할 때 반드시 확인해보아야 할 것이 있는데, 첫번째로 회사가 소유한 부동산이 얼마나 잘 활용되고 있는 지를 나타내는 Occupancy이고, 두 번째는 얼마나 믿을만한 세입자가 입주해 있는지를 나타내는 Tenant profile입니다. 마지막으로는 회사와 세입자 간의 임대 계약 기간의 평균을 나타내는 Weighted average lease term이 있습니다.

 

   대부분의 REITs는 투자자의 투자금과 은행 대출을 활용해 부동산을 구입하고 임대수익으로 대출 이자와 투자자의 투자 수익금을 배분합니다. Occupancy가 낮다는 것은 그만큼 수익을 내지 못하는 빈 건물이 많다는 뜻이며, 이는 단순히 수익만 안 나는 것이 아닌, 대출 이자 혹은 건물 유지비로 인해 회사는 지속적인 손해를 입고 있다는 뜻입니다. TNT는 3년 연속 95% 이상 Occupancy rate를 달성하며, 안정적인 운영을 이어가고 있습니다.

 

   다음으로 양질의 세입자가 중요한 이유는 무엇일까요? REITs가 잘 운영되려면, 지속적으로 안정적인 임대 수익이 나야하며, 유지비 지출 또한 적으면 적을수록 회사에게는 수익이 늘어나는 효과를 가져옵니다. 여기서 말하는 양질의 세입자란 안정적인 운영으로 월세를 계약한 날짜에 밀리지 않고 지불하며, 부동산도 자체적으로 관리할 수 있는 능력을 가진 것을 뜻합니다. TNT는 전체 세입자 중 정부(Government Tenants) 35%와 수년간의 히스토리를 기반으로 신뢰할 수 있는 기업(Credit Rated Tenants) 41%, 즉 76%의 믿을 만한 세입자를 가지고 있습니다.

 

   믿을만한 세입자를 76% 보유하고 있다는 것은 TNT가 주로 사무실을 보유하고 있다는 점을 고려해보았을 때도 다른 REITs들과 비교했을 때 아주 높은 수치입니다. 그렇다면, 회사의 안정적인 미래 운영을 기대해볼 수 있는 평균 임대 기간은 어떨까요? TNT는 46개 부동산에 평균 4.4년의 임대 계약을 가지고 있습니다. 이는 지난 2년간 코로나로 인해 재택근무를 택한 회사가 늘어난 결과로 비교적 낮은 수치지만, 2022년 상반기에 코로나로 인해 생겼던 많은 제약들이 하나둘 풀리기 시작하며, 시간이 지나면서 나아질 거라 생각하고 있습니다.

 

https://www.google.com/finance/quote/TNT.UN:TSE

주가 및 배당 분석

   TNT는 월배당을 하며, 배당금은 지난 몇년간 증가나 감소 없이 1주당 $0.0495를 지급하고 있습니다. 현재 주식은 1주당 $6.88에 거래되고 있으며, 이는 1년 전 대비 0.29% 상승, 6개월 전 대비 6.39% 하락, 그리고 1개월 전 대비 6.01% 하락한 가격입니다. TNT의 주가는 급격한 변화 없이 $6.00과 $7.50 사이에서 꾸준히 거래돼 왔습니다. 소규모 REITs 주식 특성상 주가의 상승으로 인한 수익을 기대하기보단, 매달 나오는 배당금을 투자 목적으로 세우는 것이 좋으며, 현재 배당금은 8.63%입니다.

 

   배당 관련 수치를 찾아보며 한 가지 눈에 띄었던 부분은 페이아웃 비율(Payout Ratio)과 AFFO가 100%를 웃돈다는 점이었습니다. REITs 특성상 수익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 하므로 페이아웃 비율이 높은 것은 감안해야 하지만, 여전히 100%를 넘는 수치를 가지고 있다는 점은 배당금 지급이 수익으로 완전히 커버되고 있지 않다는 것을 뜻하므로 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

 

TNT (True North Commercial) 주식 분석을 마치며

   개인적인 견해로 TNT는 주식이라기보단 적금이라는 생각으로 투자를 하고 있습니다. 그 이유는 위에서 언급했듯 주식의 가격 변화가 크지 않기 때문인데, 어떤 투자자에게는 이게 단점이 될 수도있지만, 계속해서 주식을 사모으는 입장에서는 일정한 배당률만 보장된다면 가격이 크게 오르지 않는 게 오히려 주식을 확보하는데 더 득이 되는 상황이 될 수도 있습니다.

 

   제 견해로는 배당률 8%가 유지되는 주가 $7.425 미만일 때 매수 포지션을 유지하고 비중은 투자 전략에 따라 조절하시는 게 좋을것 같습니다.

 

   위에서 TNT가 주식이라기보다는 적금이라 생각하며 투자하고 있다고 했는데, 이해를 돕기 위해 몇 가지 예를 더 들어보도록 하겠습니다. 저는 TNT를 원금이 보장되지 않는 대신, 이율이 8%로 높고 언제든 해약할 수 있으며 이자는 복리로 계속해서 늘어난다고 생각하고 투자하고 있습니다.

 

   만약 매달 100만원을 투자해 주식을 사들인다고 가정하면, 5년 뒤에는 7,540만 원(6,000만-투자원금) 원금대비 25%의 수익을 낼 수 있고, 10년 뒤에는 1억 8,630만 원(1억 2,000만-투자원금) 원금대비 55%의 수익을 낼 수 있습니다. 단 이 계산은 배당금에 세금이 발생하지 않는다는 가정과 주식을 1주 미만(Fractional share)으로도 매수할 수 있다는 가정을 한 것으로 실제 수익은 위 수치에 조금 더 못 미치는 수준일 수 있습니다.

 

   조금 더 단순한 예를 들어 보자면, 지금 당장 $1,000로 TNT 주식을 매수한다면, 한 달에 $7.29의 수익, 1년 동안에는 $86의 수익을 낼 수 있습니다. 대부분의 은행에서 계좌에 일정 금액 이상을 예금해두면 계좌 유지비를 면제해준다고 말하고 있는데, TD를 예로 들어보면, 하위 계좌의 경우 $3,000 이상 예금 시 $10.95 유지비 면제, 상위 계좌의 경우 $5,000 이상 예금 시 $29.95 유지비가 면제됩니다.

 

   만약 계좌 유지비를 안내기 위해 계좌에 예금했던 $3,000을 TNT에 투자했더라면, 한달에 $21.87의 수익이 발생해 계좌 유지비를 지불하고도 약 $10 이득을 보게 됩니다.

 

   이렇게 TNT는 매월 배당금을 지급하므로 다른 주식들과는 조금은 다른 관점으로 접근해 투자하는 재미가 있습니다. 물론 너무 빈번하게 매매를 한다면, 거래 수수료가 배당금 수익보다 커지므로 경제 계획에 맞게 적정 비중으로 투자하는 것이 가장 중요합니다.

 

   저는 투자할 종목을 둘러보며 매력적인 종목이 안 보일때 혹은 TNT의 주가가 하락했을 때 은행계좌에 가만히 돈을 묵혀두는 것보다는 TNT를 조금이라도 사두는 방법을 택합니다. 월배당을 주는 주식이므로 분기 배당을 하는 주식보다 더 자유롭게 매도 시기를 정할 수 있고 주가의 변동폭도 적기 때문에 급하게 돈이 필요할 때 정리하기도 수월하기 때문입니다.

 

   글을 발행하기전 검토해보니 TNT를 객관적으로 바라보기보다는 한쪽으로 치우쳐 장점을 많이 부각하는 쪽으로 적었다는 느낌을 강하게 받았습니다. 지난 몇 년간 TNT 주식을 유용하게 잘 활용해왔기 때문에 사심이 많이 섞인 글이 나온듯합니다.

 

   물론 안 그러실줄 알지만, 혹시나 하는 마음에 한 줄 더 적습니다. 투자하시기에 앞서 제 글을 맹목적으로 믿어주시기보다는 이런 것도 있구나 하고 참고만 해주시길 바라고 종목을 결정을 하시기 전에는 여러 번 심사숙고하셔서 귀중한 돈으로 좋은 결과를 얻으실 수 있길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

※ 위 글에서 명시된 TNT 관련 모든 수치는 2022년 3월 2일 발행된 True North Commercial의 2021년 Management Discussion & Analysis(YTD 2021)를 참고했습니다.

고지 안내

   "TNT.UN (True North Commercial) 주식 분석"은 2022년 3월 11일 작성된 글이며, 투자 전문가가 아닌 '큰일 할 남자'의 개인적인 의견을 바탕으로 작성되었습니다. 글을 발행하기 전 두 번, 세 번 확인하겠으나 글에 포함된 투자 정보가 사실과 다를 수 있으므로 그대로 활용하지 마시고 직접 한번 더 사실 확인을 하시길 바랍니다. 또한 본 글을 참고하여 투자한 뒤 발생하는 모든 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다. 감사합니다.

 

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